Hypothekendarlehen

Hypothek – was ist das?
Eigenkapital und Bauspardarlehen sind die wichtigsten Elemente, um den Bau oder Kauf einer Immobilie zu finanzieren. Den größten Posten allerdings deckt man mit einer Hypothek ab: eine Schuld, abgesichert mit dem Objekt, das man kauft.

Sparkassen und Banken fordern üblicherweise für ein Hypothekendarlehen eine Absicherung an erster Stelle des Grundbuchs, man spricht deshalb von 1. Hypothek (auch 1a-Hypothek). Erweitert wird der Finanzierungsrahmen durch die 2. Hypothek (auch 1b-Hypothek). Diese wird einerseits durch ein zweitrangiges Grundpfandrecht und andererseits durch eine Bürgschaft abgesichert. Bauspardarlehen werden in der Praxis nachrangig, also nach den Geldgebern der 1. und 2. Rangstelle im Grundbuch, abgesichert.

Da es sich meist um eine sehr große Summe handelt, hat man das Verfahren des Annuitäten-Darlehens erfunden: Der Schuldner zahlt regelmäßig (heutzutage monatlich) einen festgelegten Betrag – die Annuitäten-Rate, die nicht nur die Zinsen begleicht, sondern auch schon einen Teil des Kredits tilgt. In der folgenden Rate bezieht sich der Zins nur noch auf die restliche Schuld, mit dem erfreulichen Effekt, dass der Tilgungs-Anteil der festgelegten Summe wächst. Ihre Belastung bleibt gleich, das Zins-Tilgungs-Verhältnis verschiebt sich zu Ihren Gunsten. Und das Jahr für Jahr – so lange, wie Sie den Zins festgeschrieben haben. Mit 1-prozentiger Tilgung dauert es gut 35 Jahre, bis Sie den Kredit getilgt haben – kein Problem für einen 30-Jährigen. Wer schneller die Schuld los sein will, vereinbart eine höhere Tilgung, zum Beispiel 3 Prozent. Dann ist das Darlehen nach knapp 20 Jahren abgegolten.

Wie lange soll man den Zins festschreiben?
In Zeiten niedriger Zinsen möglichst lang, in Hochzinsphasen eher kurz. üblicherweise wählt man 5 oder 10 Jahre. Wer den Zins auf 15 Jahre bindet (oder gar 20 oder 30), darf trotzdem nach zehn Jahren auf günstigere Bedingungen umsteigen, sofern er es ein halbes Jahr vorher ankündigt.

Lohnt sich ein Disagio?
Wenn Sie die Immobilie selbst bewohnen: auf keinen Fall. Wenn Sie Haus oder Wohnung vermieten: durchaus. Denn mit Disagio beteiligt man das Finanzamt in hohem Maße an den Finanzierungskosten des ersten Jahres. Der Trick funktioniert so: man nimmt ein Hypothekendarlehen auf, bekommt es aber nicht ganz ausbezahlt.

Vorteil 1:
Die einbehaltene Summe gilt als im Voraus bezahlter Zins, den man steuerlich geltend machen kann.

Vorteil 2:
Der laufend zu zahlende Zins wird niedriger.

Nachteil 1:
Man muss ein höheres Darlehen aufnehmen, um den Betrag herauszubekommen, den man braucht.

Nachteil 2:
Die Tilgung und die Gesamtlaufzeit verlängern sich um Jahre. Was aber Vermieter als Vorteil sehen können.

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